АРЕНДА И ЛИЗИНГ

Аренда - это право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях, согласно с договором аренды. При заключении договора собственник имущества он же арендодатель обязуется предоставить нанимателю или арендатору недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в том числе аренда может быть заключена и на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом - арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также определяются договором аренды. По прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Лизинг - один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (Часть 1, Раздел 1, Подраздел 3, Глава 6, п. 1) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

ВИДЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 В условиях рыночной экономики, стоимость недвижимости может существенно различаться в зависимости от целей ее использования. Различаю следующие виды стоимостей:

- рыночная стоимость, это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

- потребительская стоимость, это цена недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

- инвестиционная стоимость, это цена объекта для специфического инвестора или прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

- страховая стоимость, это рыночная цена объекта, рассчитываемая для целей страхования; обычно рассматривается как эквивалент стоимости замещения или восстановительной стоимости;

- стоимость замещения, это цена нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкций и оборудования;

- восстановительная стоимость, это цена воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

- залоговая стоимость, это цена объекта, рассчитанная на основе рыночной стоимости и используемая для кредитования;

- ликвидационная стоимость, это цена объекта недвижимости при вынужденной продаже;

- утилизационная стоимость, это цена объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

- стоимость действующего предприятия, это цена единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования производства.

ВЛАДЕЛЬЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, то есть. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов - дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный - частный и совместный - общий, публичный.

По признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную).

Субъекты права собственности на недвижимое имущество - это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

1) Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

2) граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

3) юридические лица - коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, ч.2) и Гражданским кодексом РФ (ст.209, ч.3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия.

ИПОТЕКА

Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника.

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге)"(в редакции от 04.12.2007).

До тех пор, пока долг не будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Как часть системы прав, залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо, которое проявляет интерес к данной недвижимости, могло бы получить информацию о существовании долга и том факте, что он гарантирован залогом. Имущество, находящееся в залоге, может стать предметом ещё одного залога (последующий залог). Последующий залог допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге.

Ипотека первичная  - первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки обычно лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога

Ипотека вторичная  - повторный ипотечный залог, когда кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% продажной стоимости

ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В России, как и во многих  других странах, установлены постоянные или временные ограничения на права собственности, в случае если это право препятствует реализации общественных интересов.

Постоянные ограничения прав собственности на объекты недвижимости, как правило, связаны с их ограниченностью и незаменимостью. Такие ограничения обусловлены следующими механизмами:

- системой зонирования;

- требованиями рационального использование и охраны земель;

- осуществлением форм контроля окружающей среды;

- обеспечением защиты законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

- учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

- ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.;

Временные ограничения (обременения) прав собственности для собственника недвижимого имущества могут быть установлены законом. Временные ограничения стесняют права собственника при осуществлении этого права.

К временным ограничениям прав собственности относится:

- сервитуты;

- ипотека;

- доверительное управление;

- аренда, лизинг.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Оценка недвижимости необходима в следующих случаях:

1. Стоимость недвижимости отражается в различных формах бухгалтерской отчетности, при оформлении купли-продажи и обмена;

2. В целях обнародования стоимости недвижимости до проведения конкурсов, аукционов, торгов;

3. При оформлении недвижимости в залог, при разделе имущества или наследственном дарении;

4. В случае страхования недвижимости;

5. Для исчисления налогов, пошлин и сборов, оформляемых с недвижимости;

6. В случае инвестиционного проектирования;

7. При ликвидации и утилизации недвижимого имущества.

Оценка недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

- Федеральный Закон N 135-ФЗ  в редакции от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Федеральный Закон N 135-ФЗ  в редакции от 27.02.2003 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации

- постановление № 256 от 20.07.07 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Право собственности является основным понятием правового института в рыночной экономике. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются объемом власти над собственностью.

К правам собственности относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Собственность - это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

1. Владение - первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости, это система экономических отношений, посредством которых через изменение спроса и предложения в определенном месте осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Под замкнутым образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

- Рынок недвижимости всегда локализован, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

- на Рынке недвижимости осуществляется значительно меньше сделок купли-продажи, по сравнению с другими рынками.

- Владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают единовременные крупные инвестиции на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы), выплат налога на недвижимое имущество, выплаты государственной пошлина и другие сборы на сделки.

СЕРВИТУТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Сервитут в общем случае определяется как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении.   

Такое право в отношении земли, как объекта недвижимости, определяется необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками. Например, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления прав ограниченного пользования соседним участком соседа, в данном случае прохода по участку, если это участок преграждает путь к водному объекту, недоступному для первого владельца никаким другим приемлемым способом.

Различают сервитуты положительные и отрицательные.

 Положительные сервитуты - это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через "служащий" земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т. п. Отрицательные сервитуты - это право требовать, чтобы собственник примыкающего к "господствующему" "служащего" участка воздерживался от тех или иных видов его использования.

Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на "господствующий" участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашения об установлении или условиях сервитута недостижимо, спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо соблюдение последовательности действий при ее оценке. Последовательность действий определяется логикой процесса и включает следующие этапы:

1. Постановка вопроса об оценке. На этом этапе определяется сам объект недвижимости, например, определяется адрес объекта и его размещение относительно этого адреса. Далее составляется полное описание объекта, с определением его границ. Кроме того, на этом этапе определяются права собственности на объект, и цель оценки недвижимости (например, для продажи или покупки, определении условий аренды или вклада в уставной капитал при совместном предпринимательстве);

2.Отбор информации, необходимый для оценки недвижимости. На этом этапе собирается информация, которая касается непосредственно оцениваемого объекта, является достаточно свежей, конкретной, подтверждена личным осмотром объекта оценщиком или экспертом, сопоставима с данными о сходных объектах и соотносится с опытом оценщика. На данном этапе предусматривается возможность уточнения информации, если в процессе ее сбора были допущены искажения или отклонения от фактических значений;

3. Анализ информации;

4. Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и выбор оптимальной величины стоимости;

5. Составление отчета об определении стоимости. Отчет является материальным выражением работы оценщика, обоснованным мнением независимой стороны о реальной рыночной цене собственности. Возможно и то, что оценка стоимости, произведенная оценщиком, не совпадет с мнением собственника недвижимости.